(万科金色悦城,新城公馆)连平:房地产政策是否可以变变

发布时间:2020-06-18 11:27 编辑:南方房产信息网

面对世界经济衰退给中国经济带来的严峻挑战,房地产政策在坚持“住房不炒”和“因城施策”两个基调的同时,是否有必要进行合理和适当的调整,是市场较为关注的问题。

一、疫情对房地产市场的影响总体可控

至3月底,除了每天有小规模的境外输入病例外,境内疫情已在整体上处于被控制的状态之中。尽管未来可能因为复工复产后部分地区防控松懈以及输入性病例增加,疫情会有所反复,但难以改变整体被控制的格局。因此疫情影响商品房销售的主要时间段在2020年一季度。根据近年来的销售情况,一季度是商品房销售的淡季,1-2月商品房销售面积占全年销售面积8%左右。商品房销售旺季主要是5-6月和11-12月这两个时间段,这四个月的销售量约占全年销量的40%略多一些。湖北省是此次疫情的重灾区,但其商品房销售面积约占全国商品房销售面积5%左右,而作为重灾区核心区的武汉市占比更小。三月中旬以来,疫情在全球快速扩散蔓延,市场情绪更趋谨慎,会在一定程度上影响需求。应该看到,房地产市场受国内需求和政策的影响较大,而直接受国际市场的影响则相对较小。在二季度境内疫情进一步缓解之后,刚需和部分改善型需求可能逐步得到释放,尤其是刚需难以持续地被抑制。从全年看,疫情对商品房销售的影响将在二季度后逐步好转。

受预期不稳定、人员和物资流动受限、开发商拿地积极性下降、尤其是流动性困难等因素影响,土地投资、新开工和施工大幅放缓。国家统计局数据显示,1-2月全国土地购置面积同比为-29.3%,房地产开发投资完成额同比为-16.3%。一季度房地产开发投资大概率是负增长。考虑到自2月下旬开始房地产行业已陆续复工,而建安工程和设备器具购置费占房地产开发资金的比重超过65%,这部分受疫情影响相对较小;受影响较大的土地购置费占比则不超过30%,一季度房地产开发投资的降幅应该相对较为有限,可能不会超过10%。疫情结束后,在因城施策、逆向宏观政策、金融支持等短期因素和新型城镇化、区域经济一体化等中长期因素的推动下,随着预期改善和房企拿地积极性上升,房地产投资将会出现明显反弹。全年房地产投资增速可能较近三年约10%的增速明显回落,但仍可能维持一定幅度的正增长。

疫情对房地产企业的资金链产生严重冲击。个人按揭贷款和定金以及预收款是当前房企的主要资金来源。2019年,上述两项构成的销售回款在房企实际到位资金中的占比达到或接近50%。2020年1-2月份销售迅速收缩导致房企资金来源大幅收缩。据国家统计局数据,1-2月全国商品房销售额同比下降约36%。好在疫情爆发后国家对商业银行提出了对企业不能抽贷、压贷、断贷的严格要求,对稳定房企的资金来源支撑起了一定的积极作用。但事实上,在商业银行名单之外的大批中小房企在银行并没有贷款,其资金来源主要依靠销售回款和高成本的市场融资。在疫情快速发展之后,这两部分融资出现了阶段性的大幅收缩,相当部分的中小房企的资金链面临很大压力,这将会制约房地产投资增长的幅度。

国家统计局公布的2月商品住宅销售价格变动统计数据表明,70个大中城市新建商品住宅价格同比增长5.6%,连续十个月增长放缓;环比则降至0,进一步有所收窄。3月份预计这种态势可能更为明显。但在稳房价、稳地价、稳预期的相关政策要求下,多地对房价变化的监测和调控都在加强,房价难以出现快速回落态势。人口集聚的一、二线城市多为“常驻需求”,房价长期以来具有上涨压力。数据显示,2月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅销售价格环比上涨0.2%。在世界经济衰退冲击我国经济的严峻形势下,一、二线城市房价可能逐步呈现下行压力。而人口外流的三四线城市则存在“候鸟需求”,疫情过后需求恢复有限,房价可能依然承压。2月份,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%,涨幅比1月份回落0.3个百分点;二手住宅销售价格环比由1月份的上涨0.2%转为下降0.1%。可见,虽然不同类型城市房价涨跌不一,但总体上仍较为平稳,趋势是下行。

二、房地产政策应“因时而变”

政策“因时而变”的核心要义是政策应在动态中满足合理的消费需求和理性的投资保值需求。满足合理的消费需求,需要提高政策的精细度和弹性,识别合理需求,降低各类直接和间接交易成本,为有合理消费需求的居民创造便利条件。与此同时,促进人性化、多层次住房市场的良性发展,丰富多层次居住供给,活跃租赁和二手房市场。作为特殊商品,住宅除了具有使用价值外,兼具投资属性,这一点毋庸置疑。然而政策应该支持的是理性的保值增值需求,主要是中长期投资理念支持下的投资行为;应该摒弃的则是短期炒作行为,以实现“住房不炒”的政策要求。

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